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「菠菜网送彩金」30年后,高层住宅“难转手”?专家直言:可能沦为“穷人专属”

发布时间:2020-01-11 19:33:44  来源:  依肯资讯

「菠菜网送彩金」30年后,高层住宅“难转手”?专家直言:可能沦为“穷人专属”

菠菜网送彩金,30年后,高层住宅变“难转手”?专家直言:可能沦为“穷人专属”

在我们身边,随处可见一二十层,二三十层的住宅小区,高层住宅小区在1998年房地产快速发展之前,我们在大多数城市见到的并不多。在我们不少人印象中,西方发达国家由于人口不多,高层建筑并不常见,那我们为什么会盖这么多高层住宅呢?

最主要的一个原因或就是我们的人口较多,随着城市化不断进行,大量的人员进入城市,在城市可开发建设用地有限的情况下,我们需要增加单位土地的人口容量。比如之前盖了很多平房,一平米土地就盖一平米、两平米住宅,而现在呢?可能只有极少数的别墅才能做到,大多小区,一平米土地可以盖到6平米、8平米,甚至10平米以上住宅。从这个角度看,大量的高层住宅建设提高了土地利用率,解决了城市化过程中人多地少的难题。

在相当长一段时间里,高层住宅居住舒适性具有无可比拟的优势

曾几何时,人们住久了低层住宅,换到一个高层住宅里,首先就有一种新鲜感。在我们一些人眼中,住进高楼大厦,感觉是一种身份的提升。虽然说现在这种观念有所减弱,事实上,高层住宅确实有三点比较受人喜欢:

一是采光通风性好。由于高层住宅高度较高,一般都在50到100米之间,差不多17到33层高度,只要不是在特别低的楼层,没有遮挡的楼层光线较好,通风效果自然不错。视野相对开阔,看低层建筑时有一种“一览众山小”的感觉。

二是耐久性和耐旧性好。高层住宅设计要求相比普通多层住宅高出不少,其中对高层住宅的外立面材料质量要求较高,所以看起来比较新也比较有档次。

三是少蚊虫滋扰。对于有小孩的家庭来说,比较烦蚊虫。有关研究曾得出一个结论,蚊虫超过一定高度就难以生存,蚊虫最大飞行高度一般只能达到15米,也就是大概5层楼高,数据可靠性我们不好说,因为有时候在一二十层我们都能见到蚊子,有人说是走电梯带上来的。无论怎么说,楼层越高,蚊虫越来越少是一个事实,这也是不少购房人选择8层以上黄金楼层的一个重要原因。

除了上面提到的居住舒适性受到购房者欢迎外,还有两点在这些年得到检验并为大家带来了财富,这也是人们乐于购买高层住宅的重要原因

1.高层住宅受众群体更多,房子更容易转手。我们讲,很多时候的房子我们不会住一辈子,有收入提高、家庭人员增加需要改善置业需要外,也有因工作地点原因需要转手。在同样区域,我们发现一套别墅挂出去可能要1年、甚至两年才能卖出去,而高层住宅可能几星期就可以完成交易,究其原因就是高总价决定了别墅受众小,而高层住宅更具有普遍性。

2.在房价上涨过程中,高层住宅投资增幅收益占优。比如说,1套价值500万的别墅,增值一倍到1000万总价,跟2套250万的高层增值到1000万相比,显然高层住宅更容易一些,而且别墅交易的税费要比普通高层住宅高出不少。所以,对于那些自住兼投资的购房者来说,更愿意选择高层住宅,而不是别墅豪宅。

高层住宅的优势是显而易见的,但一些有忧患意识的人提出这样一个问题:高层住宅也会变老变旧,再过20-30年,甚至更久一些时间,这些大量的高层住宅会是一番什么景象呢?他通过大量数据模拟购房者与开发商动态行为,结合房价、供给、房龄和城市扩张影响,他推测出未来我国也可能会出现大面积贫民区,而主要集中区域可能就在我们现在建造的高层住宅区里。

高层住宅会成为贫民窟?谈未来几十年以后的事,或许时间太久远,我们也不知道最终情况是什么。但从别国或者我们的香港地区来看,确实存在这种情况。由于欧美人口少,高层住宅不多,能跟我们高层住宅类比的可能就是那种高密度的公寓,经济条件不好的贫民确实就集中在那里面,且居住人员非常复杂。而在国内可比较的就只有香港,香港高层住宅发展得比较早,确实出现了由于一些高层住宅物业费收缴困难、物业公司不愿意接管高龄高层住宅的情况,有经济条件的人陆续搬离大楼,剩下的基本都属于中低收入群体和租客,几十层高楼遇到电梯停摆,可以想象住在里面的人每天爬几十层楼的滋味。

我们现在确实在走一条其他国家并未走过的路,城里高楼林立,高层小区布满大街小巷,一些县城也能随处看到不断建设的高层住宅。在国外我们能见到高层住宅一般在大城市,更多的城市只是一些低矮的多层或者洋房,类似我们的乡镇。30年后,高层住宅可能面临3大难题:养不起、拆不掉、难转手?

①房子变旧,维保难。说到房屋维护,我们买房人会想起在购房时交的一笔不菲维修基金,正常情况下,房子交付以后的很多年都不会用到多少维修基金,因为设施设备都比较新,出的问题大都是一些小问题。但如果时间拉长,维持大楼或小区运转的设备老化,水泥风化了,外立面脱落了,电梯坏了,水供不上来了,特别是一些在建造时存在偷工减料的小区,这种情况可能会更严重,当维修基金被用完的时候,要每家每户都出钱维修吗?看看现在一些老小区为加装部电梯费用纠结不休就可知,要所有住户出资可不容易。香港一些高层住宅老小区或许就是最好的例证,步行上下楼体不是不可能。

②拆迁是个问题。现在规定高层住宅设计的寿命是70年,但我们看到的一些住宅才一二十年就已经破旧不堪了,加之我们现在一些楼盘开发实行“高周转”,万科前董事长王石曾提过住宅质量30年的说法,后来虽然予以否认。但我们不得不说,这些大量高层住宅都能达到设计要求吗?如果不能,那么我们这些高层住宅就可能提前拆迁。我们知道商人拆建都是要赚钱的,现在都已经是三十多层的高楼,未来要盖70-80层吗?拆不起可不是瞎说。

③转手也不容易。如果真如前面所说,几十年后,有经济条件的人逐步搬离高层住宅,留下经济实力较弱的居住群体和部分租客,无力支付小区维护费用,重新拆建也无望,对于这类房子,有经济条件的人肯定不会买,而若价格太低,住户又不愿意卖,因为卖了自己住哪里呢?所以,收入不高的群体也接不了盘,转手难题也并非是空话。

不过,虽然高层住宅将来有这些不确定的劣势,但我们现在住高层、买高层住宅还是重要选项。

一方面有房才有家观念,在城里站稳脚,需要有一套自己的房子,随着房价不断上升,高层住宅相比其他低密度住宅产品有价格优势,这是很多刚需选择高层住宅的最重要原因。

另一方面很多人购房就是为小孩上学之用,没有房子就难上到好学校。随着这种需求越来越多,加之城市土地资源有限,市面上建造和售出的房子大多都属于高层住宅,对此,除了价格因素外,我们大多数人暂时也别无选择。

最后一个就是,我们还考虑不到30年后的情况。我国房地产快速发展基本上也就是1998年住房商品化改革以后,大多数高层住宅也就是这以后建造的,无论是房龄还是小区设施都比较新,电梯上下楼也很方便,一些房子还处在质保期内,真正需要大量维保资金的那也是在多年以后。至少在现在看来,高层住宅视野好,特别是在市区高层住宅更是如此,还能享受到便利的医疗和教育配套,除此之外,暂时还没发现高层住宅有什么不好。

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